Zwei Berechnungsbeispiele aus der Praxis

Von Burkhard Weis, Rechtsanwalt und Notar · Stand: 31.10.2026

Hauptanwendungsfall einer rechtmäßigen (im Schenkung- und Erbschaftsteuerrecht vorgesehenen) Steuervermeidung im Bereich der Vermögensübertragung ist die Zuwendung von Grundbesitz unter dem Vorbehalt der weiteren Nutzung; der Veräußerer/Schenker behält sich dabei die Nutzungen (also das Wohnrecht, die Eigennutzung, das Recht der Vermietung und die Mieteinnahmen, sonstige Erträge; in der Praxis den „Nießbrauch“ gemäß §§ 1030 ff. BGB) im Rahmen des Zuwendungs- und Schenkungsvertrages vor.

Im Einzelfall zu prüfen und zu vereinbaren ist, in welchem Umfang der Schenker (Veräußerer) auch die Lasten und Kosten der Immobilie und der Bewirtschaftung, der Instandhaltung und etwaiger Modernisierungen weiterhin trägt. Im Regelfall soll der Beschenkte (Erwerber) von diesen Kosten freigestellt bleiben; er erwirbt somit im ersten Schritt lediglich das Eigentum als Rechtstitel (salopp: als „leere Hülle“). Dies hat auch steuerliche Gründe; im Rahmen der Besteuerung der Vermietung durch den bisherigen Eigentümer und Veräußerer als Nießbraucher sind die Bewirtschaftungskosten nur ansatzfähig, wenn sie von diesem getragen werden.

Die reguläre und unstreitig rechtmäßige Steuervermeidung tritt ein, weil diese vorbehaltenen Nutzungen, wie auch sonstige Belastungen und von dem Schenker in Verbindung mit der Zuwendung konkret übernommene Rechtspflichten (Betreuung, Pflege, Geselligkeit zur Vertreibung von Einsamkeit) in Abzug gebracht werden dürfen und damit den Wert der Zuwendung mindern. Dieser „Nettowert“ ist Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer, die ebenso wie die Erbschaftsteuer (weitgehend parallel) im Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) geregelt ist. An sich bewirkt der Wegfall des Nutzungsvorbehalts durch den Tod des letzten Berechtigten eine zweite Schenkung oder „Bereicherung“, da der Grundbesitz dem Beschenkten nunmehr uneingeschränkt auch wirtschaftlich zur Verfügung steht. Der Gesetzgeber hat jedoch die frühere, sog. nachgelagerte Besteuerung des Wegfalls aufgegeben. Damit wird der Wegfall des lebzeitigen Nutzungsvorbehalts nicht mehr zusätzlich besteuert. Dies ermöglicht, Vermögen – insbesondere Grundbesitz – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Kinder und andere Personen zu übertragen, dessen Wert erheblich über den von der Besteuerung ausgenommenen Freibeträgen liegt. Die Bemessungsgrundlage der Besteuerung nach dem ErbStG kann damit unter die Freibetragsgrenze abgesenkt werden. Dies soll im Folgenden anhand von zwei Berechnungsbeispielen, die Fällen aus unserer Beratungspraxis nachgebildet sind, dargestellt werden.

a) Übertragung eines Mehrfamilienhauses auf drei Kinder unter Nutzungsvorbehalt

Die 73-jährige Frau A. überträgt das in ihrem Alleineigentum stehende Mehrfamilienhaus (vermietet) auf ihre drei Kinder und behält sich ein umfassendes Nutzungsrecht (Nießbrauch) vor.

In der nachfolgenden Berechnung vergleichen wir die Steuerbelastung im Erbfall mit der Steuerbelastung im Falle der lebzeitigen Übertragung unter Nutzungsvorbehalt.

1. Bewertung im Erbfall (Ertragswertverfahren)

2. Lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt

* mathematischer Faktor, nicht gleichzusetzen mit der Lebenserwartung

b) Übertragung einer vermieteten Eigentumswohnung auf drei Enkel unter Nutzungsvorbehalt

Die 73-jährige Großmutter G. überträgt eine in ihrem Alleineigentum stehende vermietete Eigentumswohnung auf ihre drei Enkel und behält sich ein lebzeitiges Nutzungsrecht (Nießbrauch) vor.

In der nachfolgenden Berechnung vergleichen wir die Steuerbelastung im Erbfall mit der Steuerbelastung im Falle der lebzeitigen Übertragung unter Nutzungsvorbehalt.

1. Bewertung im Erbfall (Vergleichswertverfahren)

2. Lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt

Hinweis: Die Steuerfestsetzung im Einzelfall hängt von zahlreichen Variablen ab. Die Berechnungsbeispiele dienen der Veranschaulichung und ersetzen nicht die konkrete Fallanwendung des Bewertungs- und Steuerrechts.

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