Mit dem Todesfall geht das Eigentum an den Vermögenswerten des Erblassers auf den Alleinerben bzw. auf mehrere Erben in Erbengemeinschaft „automatisch“ über. Anders als beispielsweise bei einem Kaufvertrag über Grundbesitz tritt der Eigentumserwerb nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch (diese ist rechtsbegründend oder „konstitutiv“), sondern bereits mit dem Todesfall ein. Die nachträgliche Umschreibung des Grundbuchs auf die Erben ist „deklaratorisch“ und heißt deshalb auch Grundbuch-Berichtigung. Diese Berichtigung ist binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gerichtskostenfrei und deshalb in diesem Zeitrahmen grundsätzlich zu empfehlen, auch wenn der Verkauf des Grundbesitzes geplant ist (anders ggf. bei Zuordnung innerhalb der Erbengemeinschaft). Voraussetzung der Eintragung ist aber in jedem Fall, dass die Erbfolge „grundbuchmäßig“ nachgewiesen wird (§ 35 GBO). Dies geschieht durch notarielles Testament oder Erbvertrag in Verbindung mit dem Testamentseröffnungsprotokoll oder – in allen anderen Fällen der gesetzlichen Erbfolge und des handgeschriebenen Testaments – durch Erbschein. Sofern zwischen den im Grundbuch eingetragenen Bucheigentümern und den lebenden Berechtigten mehrere Erbfälle liegen, werden Erbscheine oder Nachweise gem. § 35 GBO für jede Nachfolge benötigt. Damit soll sichergestellt werden, dass sich das Eigentum und die Berechtigung der beispielsweise bei einem Verkauf handelnden Personen sicher und vollständig von den im Grundbuch noch eingetragenen „Bucheigentümern“ ableitet. Die Berichtigung des Grundbuchs kann durch entsprechende Vorlage der vorbenannten Nachweise (Erbschein oder notarielles Testament) bei dem Amtsgericht, bei dem das Grundbuch geführt wird, bewirkt werden. Es bedarf dazu, wenn es sich allein um die Berichtigung handelt, keiner Mitwirkung eines Notars oder Anwalts. Häufig stellen sich allerdings bereits mit der Umschreibung auf die Erben Fragen nach einer Zuordnung von Grundbesitz, Abfindung von weichenden Erben, Pflichtteilsberechtigten oder Angehörigen, oder der Verkauf des Grundstücks steht im Raum. Insofern kann eine Rechtsberatung bereits an diesem Punkt sinnvoll sein.
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