Üblicherweise „zeichnet sich der Verkäufer frei“ von der Einstandspflicht für Sachmängel ab Übergabe. Künftige Reparaturen und Instandhaltung obliegen dem Käufer. Ausnahmen – Neubau; Kauf vom Bauträger/Immobilienunternehmen – behandeln wir hier nicht. Allerdings ist auch der private Verkäufer nach dem Gesetz verpflichtet, ihm (z. B. aufgrund langjähriger Eigennutzung) bekannte und mehr als unwesentliche Mängel zu offenbaren, sofern diese nicht auch dem Käufer bereits bekannt sind. Besitz und Eigentum in dem vereinbarten Umfang sind zwingend geschuldet; „Rechtsmängel“ sind insofern nicht zulässig.
Im Zweifel sollten Feststellungen zur Sachbeschaffenheit des Vertragsgegenstandes sowie relevante Sachmängel, Funktionsstörungen und Abweichungen von Baustandards sowie Besonderheiten des Objekts (gleichgültig, ob diese offenkundig sind oder ob der Käufer in Kenntnis gesetzt wurde – um nachträglichen Streit zu vermeiden) dokumentiert werden; entweder aufgrund eingehender Besichtigung in einem beidseitig unterschriebenen Protokoll oder im Kaufvertrag selbst.
Typischerweise wird in unseren Verträgen vereinbart:
„Der Vertragsgegenstand wird verkauft, wie er steht und liegt. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird ausgeschlossen. Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für Größe, Güte und Beschaffenheit. Der Verkäufer versichert, dass er keine Kenntnis von versteckten (also für den Laien nicht ohne Weiteres erkennbaren) Mängeln des Vertragsgegenstandes hat. Diese Aussage betrifft insbesondere auch Altlasten und Bodenverunreinigungen, konstruktive und technische Mängel, ferner Feuchteschäden sowie andere gewichtige und redlicher Weise aufklärungspflichtige Sachverhalte sowohl die Bauwerke als auch Grund und Boden betreffend. Zu besonderen Untersuchungen war und ist der Verkäufer nicht verpflichtet. Der Verkäufer hat weder Garantien noch besondere Eigenschaftszusicherungen oder Beschaffenheitszusagen erteilt.“