Zunächst behandeln wir den Fall, in dem Angehörige den Mietvertrag fortsetzen wollen. Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Hier regelt das Gesetz (Grundsatz: § 563 BGB), wie bei Tod des Mieters zu verfahren ist. Sofern der Mieter mit anderen Personen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, treten diese in das Mietverhältnis ein. Eintrittsberechtigt sind:
- Ehegatten und Lebenspartner
- Kinder, Familienangehörige
- sonstige Dritte
- Erben
Hierbei ist zu beachten, dass das Gesetz für den Eintritt in den Mietvertrag eine Rangfolge bestimmt: Vorrangig wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehegatten fortgesetzt (§ 563 Abs. 1 BGB). Ehegatten, die (z.B. nach Trennung) keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Erblasser-Mieter geführt haben – sind nicht eintrittsberechtigt. Setzt der überlebende, eintrittsberechtigte Ehegatte/Lebenspartner das Mietverhältnis nicht fort oder war der Mieter unverheiratet, sind folgende Personen untereinander gleichrangig eintrittsberechtigt: Kinder sind die unmittelbaren Abkömmlinge des Mieters. Für die Eintrittsberechtigung der Kinder kommt es nicht auf deren Alter an. Für das Eintrittsrecht der Kinder reicht es im Gegensatz zu den übrigen eintrittsberechtigten Personen jedoch aus, dass sie in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt haben. Weiteren Familienangehörigen steht dieses Recht zu, wenn sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben; weiteren Personen, sofern der gemeinsame Haushalt mit dem Mieter auf Dauer angelegt war.
Der Eintritt der vorgenannten privilegierten Personen erfolgt automatisch, also ohne ausdrückliche Erklärung der Vertragsparteien. Wollen die eintrittsberechtigten Personen das Mietverhältnis nicht fortsetzen, haben sie dies innerhalb von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter zu erklären (§ 563 Abs. 3 S. 1 BGB). Sie gelten dann als nicht in das Mietverhältnis eingetreten. Der Vermieter hat in dieser Situation ein Sonderkündigungsrecht nur aus wichtigem Grund, also zum Beispiel, wenn die Miete für den Nachfolger nicht darstellbar ist. Das Recht ist innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei bis neun Monaten (je nach Dauer des Mietvertrages) auszuüben.
Wenn kein Eintrittsrecht der Angehörigen nach diesen Regeln besteht oder sämtliche eintrittsberechtigten Personen fristgerecht erklären, dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen wollen, wird das Mietverhältnis mit den Erben des Mieters fortgesetzt. Auch hier bedarf es keiner ausdrücklichen Erklärung. Beiden Vertragsparteien, also auch dem Vermieter, steht gemäß § 564 S. 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und vom Nichteintritt bzw. Nichtfortsetzung schriftlich erklärt werden. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573d Abs. 2 BGB (Grundsatz: drei Monate).
Häufig ist das Interesse des Erben ein anderes: Dieser möchte den Mietvertrag nicht fortsetzen, sondern so schnell wie möglich kündigen, um unnötige Kosten zu vermeiden. Wichtig hierbei ist, dass (möglichst) sämtliche Erben das Kündigungsschreiben unterzeichnen. Viele Vermieter verlangen einen Erbschein oder ähnliche Nachweise; die Berechtigung wird jedoch im juristischen Schrifttum angezweifelt. Steht das Erbrecht aus Sicht des oder der Erben fest, sollten die berechtigten Personen nicht zögern, die Kündigung (ggf. mit kurzer Darlegung der Erbfolge) formgerecht zu erklären, um den Schaden aus einer ggf. erheblichen Dauer des Erbscheinverfahrens zu vermeiden.